Come si valuta un immobile?
La valutazione di un immobile è un elemento cruciale, sia per chi deve vendere sia per chi deve comprare. Il venditore la usa per decidere il prezzo e fin dove si può spingere nella contrattazione, sia al rialzo sia al ribasso. L’acquirente la usa per decidere se vale la pena proseguire con l’affare. Ciononostante, non tutti hanno ben chiaro come si valuta un immobile.
Questa relativa “ignoranza” sul tema è normale: una valutazione ben fatta comprende tanti fattori. La classica formula:
valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito
aiuta a comprendere i criteri usati, ma è insufficiente ai fini di una valutazione vera e propria. Vediamo quali sono le sue componenti e perché da sola non basta.
Superficie commerciale
La superficie commerciale non va confusa con la superficie calpestabile. Quest’ultima corrisponde agli spazi effettivamente utilizzabili in un immobile, quelli calpestabili appunto. Quando si calcola la superficie commerciale, invece, si considera lo spazio complessivo occupato dall’immobile. Che differenza c’è?
Nel calcolo della superficie commerciale sono compresi:
- la superficie calpestabile;
- i muri perimetrali e interni;
- il 30% di balconi/terrazzi/giardini.
Come puoi ben capire, un immobile con una superficie commerciale di 100 mq può essere molto più piccolo nei fatti. Solo i muri interni e perimetrali occupano infatti il 5% circa dello spazio complessivo.
Quotazione al mq
Una volta calcolate le dimensioni dell’immobile, le si moltiplica per il valore del singolo metro quadro. Si tratta di una cifra che cambia non solo di città in città, ma anche di quartiere in quartiere. Ad esempio, un metro quadro a Milano tende a valere più di un metro quadro in provincia. D’altra parte, un metro quadro in centro città vale più di un metro quadro in periferia.
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione un database delle quotazione al metro quadro di città in città. Lo strumento è utile per farti un’idea iniziale, ma è del tutto insufficiente per fare la valutazione di un immobile. Mancano infatti i coefficienti di merito.
Coefficienti di merito
A parità di posizione e superficie commerciale, vale più un immobile al piano terra o al terzo piano? E vale più un immobile al piano terra nuovo o un immobile al terzo piano da ristrutturare? Questi sono due esempi di coefficienti di merito, ovvero i fattori che modificano il valore di un immobile.
I più importanti sono:
- piano a cui si trova l’immobile;
- condizioni dell’immobile e dell’edificio nel quale si trova;
- panorama;
- luminosità;
- tipo di impianto di riscaldamento;
- presenza o meno di inquilini.
Questi determinano quanto alzare o abbassare il valore di cui sopra, ottenuto moltiplicando metri quadri e quotazione. Ad esempio, una casa al piano terra senza giardino vale il 20% in meno. Di contro, un attico vale il 20% in più, ma solo se c’è l’ascensore.
Internet non basta
I criteri di cui sopra sono importanti, dato che ti aiutano a farti un’idea preliminare dell’effettivo valore di un immobile. Valutare un immobile va però ben oltre una semplice formula matematica. Soprattutto, il prezzo finale non sempre si sovrappone perfettamente al valore ottenuto.
Un buon real estate advisor aiuta i suoi clienti a comprare e a vendere al miglior prezzo possibile. Cerca le occasioni, gli immobili di cui sarebbe facile moltiplicare il valore, le zone che probabilmente saranno riqualificate. Insomma, va oltre la formula e vede il valore reale di un affare.
